2주택자란 두 개의 주택을 소유하고 있는 사람을 말합니다. 주택부동산은 주거용 부동산을 말하며, 다세대주택, 연립주택(빌라), 아파트, 단독주택, 주거용 오피스텔, 분양권, 재건축 혹은 재개발 입주권이 있습니다. 이러한 주택 부동산 중 2개을 가진 사람을 2주택자라 합니다.
2주택자는 1주택자와 달리 다주택자로 분류되어 주택담보대출을 받을 수 있는 조건이 까다롭습니다. 이에, 이번 시간에는 2주택자 주택담보대출 규정 및 받을 수 있는 방법에 대해 알아봅니다.
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2주택자 예외 규정
2주택자라도 한국의 부동산 규제에서 주택 수에 포함되지 않는 주택을 소유한 경우 2주택자 주택담보대출이 아닌 1주택자 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 주택수에 포함되지 않는 경우는 다음과 같습니다.
● 상속으로 주택을 취득한 후: 부적격자 판정을 받은 후 3개월 이내에 처분한 경우.
● 도시지역 외, 면의 행정구역(수도권 제외) 주택: 사용승인 후 20년 이상 경과한 주택, 85제곱미터 이하 단독주택, 소유자의 직계 존속, 배우자로부터 상속 등에 의해 이전받은 단독주택 중 하나에 해당하는 주택에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우.
● 개인 주택 사업자가 분양을 목적으로 건설 후 분양 완료: 부적격자로 통보 받은 날로부터 3개월 이내에 처분한 경우.
● 개인사업자가 건설한 근로자 숙소용 주택
● 20제곱미터 이하의 주택 소유: 단, 2호/2세대 시는 주택수에 산입됩니다.
● 60세 이상의 직계존속(본인/배우자)의 주택: 단, 공공 임대주택의 세대원 산입은 불가하며, 60세 이상 본인의 청약시는 주택수에 산입됩니다.
● 공부상 주택으로 등재되어 있으나 실제로는 사용되지 않는 주택: 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가, 주택 멸실, 주택 외 용도로 사용 등이 해당합니다. 부적격 통보 받은 날부터 3개월 내에 멸실등기, 용도변경 등 공부를 정리한 경우.
● 등기가 되지 않은 무허가 건물 소유.
이 외에도 일부 특례가 있습니다. 예를 들어, 2020년 12월 31일 이전에 분양권을 추가로 취득한 1주택자의 경우, 분양권 상태에서는 주택 수에 포함되지 않습니다.
또한, 입주자 모집 공고일이나 매수일이 2018년 12월 11일 이전인 경우나 미분양 분양권을 선착순 방식으로 계약하여 보유한 경우도 주택 수에 포함되지 않습니다.
2주택자 주택담보대출 관련 규제
2주택자 주택담보대출은 규제지역과 비규제지역으로 나눌 수 있습니다. 2023년부터 LTV, DTI, DSR 등의 대출 규제가 새롭게 적용되어 대출 받을 수 있는 금액과 조건이 바뀌었습니다. 주택담보대출비율 (Loan-to-Value, LTV)은 다음과 같습니다.
● 비규제지역 2주택자 주택담보대출비율
비규제지역에서 2주택자의 경우, LTV는 60%로 적용됩니다 이는 신규 주택의 구매로 보유한 주택이 2주택 이상이 되는 다주택자에게 적용되는 규정입니다.
9억 원, 15억 원 고가주택: 9억 원, 15억 원 고가주택의 주택담보대출 차별화는 적용되지 않습니다. 일시적 1가구 2주택 실수요자는 처분 조건으로 1주택자 주택담보대출비율인 LTV 70%까지 대출 가능합니다.
● 규제지역 내 2주택자 주택담보대출비율
이전에는 규제지역에서 2주택 이상 보유자에게는 LTV가 0%로 적용되어 주택담보대출을 받을 수 없었습니다. 하지만, 2023년 경제정책방향에서 발표된 부동산 금융규제 완화 방안에 따라, 2023년 1월부터 규제 지역에서도 2주택자 주택담보대출이 허용되었습니다. 이 경우, LTV는 30% 내지 40%로 적용됩니다.
2주택자 주택담보대출을 받을 수 있는 곳
2주택자 주택담보대출을 받을 수 있는 곳은 다음과 같습니다.
● 은행: 대부분의 은행들은 주택담보대출 서비스를 제공합니다. 각 은행마다 대출 상품과 이자율, 대출 한도 등이 다르므로, 여러 은행의 상품을 비교해 보는 것이 좋습니다.
● 저축은행: 저축은행 역시 주택담보대출 서비스를 제공합니다. 일반적으로 은행보다 이자율이 높을 수 있지만, 대출 심사 기준이 상대적으로 관대한 편입니다.
● 보험사: 일부 보험사들도 주택담보대출 서비스를 제공합니다. 보험사의 대출 상품은 일반적으로 장기간에 걸쳐 낮은 이자로 대출을 받을 수 있어 장기적인 관점에서 유리할 수 있습니다.
● 기타 금융기관: 신용협동조합, 농협, 수협 등의 기타 금융기관들도 주택담보대출 서비스를 제공합니다.
시중은행에서 대출 받는 방법
시중 은행에서 2주택자 주택담보대출을 받는 방법은 다음과 같습니다.
● 대출 상품 선택: 먼저, 대출을 받을 은행의 주택담보대출 상품을 살펴보고, 자신의 상황에 가장 적합한 상품을 선택합니다.
● 대출 신청: 선택한 상품에 대해 대출 신청을 합니다. 이때, 은행에서 요구하는 서류를 준비해야 합니다.
● 신용 평가: 은행은 신청자의 신용도를 평가합니다. 이때, 신청자의 소득, 부채, 신용 등이 고려됩니다.
● 대출 한도 및 이자율 결정: 신용 평가 결과에 따라 대출 한도와 이자율이 결정됩니다.
● 대출 계약: 대출 한도와 이자율이 결정되면, 신청자와 은행 사이에 대출 계약이 체결됩니다.
● 대출 실행: 대출 계약이 체결되면, 은행은 신청자에게 대출금을 지급합니다.
이 과정은 은행마다 약간씩 다를 수 있으므로, 특정 은행에서 대출을 받을 계획이라면 해당 은행의 웹사이트를 방문하거나 직접 연락하여 자세한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
시중은행에서 주택담보대출을 받을 때 필요한 서류는 다음과 같습니다:
- 부동산 등기권리증
- 본인 신분증 (국내에서 발행한 여권, 자동차운전면허증, 주민등록증)
- 인감도장, 인감증명서 (대출용)
- 주민등록등본, 주민등록초본 (최근 5개년 주소변동 이력 포함)
- 가족관계증명서
- 재직증명서 원본 (회사직인날인)
- 근로소득원천징수영수증 (회사직인날인), 소득금액증명원
- 건강보험자격득실확인서
저축은행에서 대출 받는 방법
저축은행에서 2주택자 주택담보대출을 받는 방법은 은행과 동일하지만 서류에서 차이가 있습니다. 방법은 다음과 같습니다.
● 대출 상품 선택: 먼저, 대출을 받을 은행의 주택담보대출 상품을 살펴보고, 자신의 상황에 가장 적합한 상품을 선택합니다.
● 대출 신청: 선택한 상품에 대해 대출 신청을 합니다. 이때, 은행에서 요구하는 서류를 준비해야 합니다.
● 신용 평가: 은행은 신청자의 신용도를 평가합니다. 이때, 신청자의 소득, 부채, 신용 등이 고려됩니다.
● 대출 한도 및 이자율 결정: 신용 평가 결과에 따라 대출 한도와 이자율이 결정됩니다.
● 대출 계약: 대출 한도와 이자율이 결정되면, 신청자와 은행 사이에 대출 계약이 체결됩니다.
● 대출 실행: 대출 계약이 체결되면, 은행은 신청자에게 대출금을 지급합니다.
저축은행에서 주택담보대출을 받을 때 필요한 서류는 다음과 같습니다.
- 매매 계약서 사본
- 차주 신분증 사본, 배우자 신분증 사본
- 인감도장, 인감증명서 2부
- 주민등록등본 1부 (출생~현재)
- 주소 변동 이력 모두 나온 초본 1부
- 국세 완납증명원, 지방세 완납증명원
- 소득자료 (회사직인 찍힌 원천징수 영수증 최근 2년 치 혹은 소득 금액증명원 2년 치)
- 건강보험 자격득실 확인서
- 가족관계증명서
이러한 서류들은 대출 신청자의 신분, 소득, 담보물에 대한 정보를 확인하기 위해 필요합니다. 따라서 대출을 받기 위해서는 이러한 서류들을 미리 준비해야 합니다. 그러나 각 금융기관마다 요구하는 서류가 약간씩 다를 수 있으므로, 대출을 받기 전에 해당 금융기관에 문의하여 필요한 서류를 확인하는 것이 좋습니다.
시중 은행과 저축은행간이 장단점 비교
시중 은행과 저축은행에서 2주택자 주택담보대출을 받을 때의 장점과 단점은 다음과 같습니다.
시중 은행에서 대출 받을 때의 장점:
● 금리: 시중 은행의 주택담보대출 금리는 다양한 요인에 따라 변동할 수 있어서, 정확한 차이를 알려드리기는 어렵지만, 일반적으로 저축은행 보다 1-2% 정도 금리가 낮습니다.
● 신뢰성: 시중 은행은 규모가 크고 안정성이 높아, 대출 이후의 관리 및 서비스가 더욱 신뢰할 수 있습니다.
시중 은행에서 대출 받을 때의 단점:
● 대출 심사 기준: 시중 은행의 대출 심사 기준은 일반적으로 저축은행보다 엄격합니다. 시중 은행에서 주택담보대출을 받기 위한 최소 신용 등급 기준은 6등급 이상, 평균 등급 기준은 4등급 이상입니다.
● 대출 한도: 시중 은행의 대출 한도는 일반적으로 저축은행보다 낮습니다. 시중 은행에서의 주택담보대출 한도는 최대 10억원까지 가능하며, 이는 담보 조사 가격 및 소득 금액, 담보물건지 지역 등에 따른 대출 가능 금액 이내입니다.
● 대출 절차: 대출 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
저축은행에서 대출 받을 때의 장점:
● 대출 심사 기준: 저축은행의 대출 심사 기준은 상대적으로 관대합니다. 저축은행에서 주택담보대출을 받을 때의 최소 신용 등급은 7등급 이상, 평균 등급 기준은 6등급 이상입니다.
● 대출 한도: 저축은행에서의 주택담보대출 한도는 주택의 종류에 따라 다릅니다. 아파트의 경우, 담보 평가액의 최대 60%까지, 기타 주택의 경우 담보 평가액의 최대 70%까지 대출이 가능합니다. 하지만, 금액적으로 한도 제한은 없습니다.
● 대출 절차: 저축은행의 대출 절차는 일반적으로 시중 은행보다 더 간단하고 빠르게 진행될 수 있습니다. 이는 저축은행이 필요한 서류를 더 적게 요구하거나, 대출 심사 과정이 더 빠르게 진행될 수 있다는 것을 의미합니다.
저축은행에서 대출 받을 때의 단점:
● 금리: 저축은행의 주택담보대출 금리는 일반적으로 시중 은행보다 1-2% 높습니다.
이러한 장단점을 고려하여, 2주택자는 자신의 상황에 가장 적합한 금융기관과 상품을 선택해야 합니다.
보험사에서 받는 방법과 서류
2주택자가 보험사에서 주택담보대출을 받는 방법은 다음과 같습니다.
- 한도: 1가구 2주택인 경우에는 규제지역에서는 30%, 비규제지역에서는 60%까지 가능합니다.
- 금리: 보험사 주택담보대출의 금리는 23년 기준 대략적으로 연 4% 후반 ~ 7%대로, 신용점수와 자체 등급에 따라 차등 적용됩니다.
- 신용조건: 신용등급은 6등급 이내까지만 신청이 가능하며, 7등급 이하는 보험사 아파트담보 대출이 안됩니다.
보험사 주택담보대출의 장점과 단점은 다음과 같습니다.
장점:
- DSR (Debt Service Ratio)이 은행보다 높아서, 은행에서 대출이 어려웠던 분들도 보험사로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
- 중도 상환 수수료 50% 면제 옵션이 있어 대출을 빨리 상환할 경우 유리 합니다.
- 금리 할인 조건이 없으므로 부수 거래하기 어렵거나 번거롭게 생각 하시는 분들이 받으면 유리합니다.
단점:
- 은행에 비해 금리가 1-2% 높을 수 있습니다.
- 연체 시 은행보다 신용 하락 등 불이익이 커질 수 있습니다.
필요한 서류는 다음과 같습니다.
- 가족관계증명서
- 재직증명서원본 (회사직인날인)
- 근로소득원천징수영수증 (회사직인날인)
- 소득금액증명원
- 4대보험가입내역확인서
- 건강보험자격득실확인서
- 건강보험납부확인서
- 신분증
이 정보들은 일반적인 경우를 기준으로 한 것이며, 각 보험사마다 조건과 요구하는 서류가 다를 수 있으니, 실제 대출 신청 전에 해당 보험사에 문의하시는 것이 좋습니다.
2주택자 주택담보대로 집 살 때 주의 사항
2주택자 주택담보대출을 받을 때 주의해야 할 점은 다음과 같습니다.
● 처분 약정
1주택자가 일시적 2주택으로 신규 주택을 구매할 때, 기존 주택 처분 조건으로 1주택자 주택담보대출비율인 70%까지 가능합니다. 이때 기존 보유 주택의 처분 기간은 2년 이내여야 합니다. (단, 특례보금자리 대출의 기존 주택 처분 기간은 3년입니다.)
● 세금 부과
2023년 12월 21일에 발표된 정부의 경제정책 방향에 따르면, 2주택 보유자의 취득세 및 양도세 중과가 폐지되었습니다. 과거에는 규제지역 (조정대상지역) 내 2주택자는 주택 취득 시 현재 8%의 중과세율을 물어야 했지만, 이제는 주택 가액에 따라 1∼3%의 일반세율로 세금을 낼 수 있게 되었습니다. 그러나 기존 일시적 2주택자로 처분기한이 경과하지 않은 경우에는 중과세 폐지가 소급적용되지 않습니다.
● 신용 등급
대출 신청 시 신용 등급이 중요한 요소이므로, 대출 전에 신용 등급을 확인하고 필요하다면 개선하는 노력을 해야 합니다.
● 상환 능력
대출 금액은 자신의 상환 능력을 초과해서는 안 됩니다. 이는 대출 금액이 많아질수록 월 상환 금액도 증가하므로, 자신의 소득에 비해 대출 금액이 많아지면 상환 부담이 커질 수 있습니다.
● 대출 조건
각 금융기관마다 대출 조건이 다르므로, 대출을 받기 전에 여러 금융기관의 대출 상품을 비교하고, 자신의 상황에 가장 적합한 상품을 선택해야 합니다.
● 서류 준비
대출 신청 시 필요한 서류를 미리 준비해야 합니다. 이는 대출 신청 과정을 원활하게 진행하기 위한 것입니다.
이러한 사항들은 대출을 받는 과정에서 중요한 요소이므로, 반드시 주의해야 합니다.
지금까지 2주택자 주택담보대출 받는 방법과 주의점에 대해 말씀드렸습니다.
