1주택자는 주택 부동산을 1개만 소유하고 있는 사람을 의미합니다. 주택부동산은 주거용으로 사용되는 부동산을 말하며, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔(주거용으로 사용시), 주택 분양권, 재개발 및 재건축 입주권 등이 있습니다. 이 모든 주택 형태를 포함해서 1개의 주택 부동산을 가진 사람을 1주택자라 합니다.
1주택자는 정부의 1가구 1세대 정책에 의해 다양한 대출 상품을 지원받고 있습니다. 이에, 오늘은 1주택자 주택담보대출 상품에 대해서 알아보겠습니다.
Table of Contents
1주택자 주택담보대출의 규제
1주택자 주택담보대출 한도는 DSR (총부채원리금상환비율), 그리고 규제 지역에 따른 LTV (주택담보대출비율)에 따라 결정됩니다. 자세한 내용은 아래와 같습니다.
● LTV (Loan to Value, 주택담보대출비율)
이는 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어, 5억원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌렸다면, LTV는 80%가 됩니다.
2023년 규제 완화 이후, 1주택자 주택담보대출의 LTV는 규제지역에서 50%, 비규제지역에서는 70%까지 가능합니다. 생애 최초 주택 구입 시에는 규제지역 여부와 관계없이 9억원 이하 주택에 대해 LTV가 80%까지 적용됩니다.
● DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율): 이는 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정하는 지표입니다.
총 대출 금액이 1억원을 넘으면, 신용대출 시 DSR의 40%까지만 대출받을 수 있습니다. 이는 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40% (비은행 50%)를 넘어가게 대출 받을 수 없다는 것을 의미합니다.
● 대출 한도: 대출 한도는 LTV와 DSR 범위 내에서 결정됩니다. 예를 들어, 연봉이 5000만원인 경우, DSR 40%에 따라 연간 대출 원리금 상환액은 최대 2000만원이 됩니다. 이 경우, 만약 대출 이자율이 연 3%라면 대출 한도는 약 6천6백만원 정도가 될 것입니다.
1주택자 주택담보대출 받을 수 있는 곳
주택금융공사, 공적 대출, 은행, 보험사 등 다양한 금융기관에서 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 1주택자 주택담보대출을 받는 방법은 다음과 같습니다.
1. 주택금융공사를 통해 대출 받기
신청대상은 민법상 성년인 대한민국 국민이며, 신용등급이 271점 이상이어야 합니다. 대출한도는 최대 5억원이며, LTV는 최대 70%, DTI는 최대 60%, DSR은 최대 40%로 적용됩니다. 대출 기간은 10년에서 50년 사이에서 고를 수 있습니다.
디딤돌 대출의 장점은 방공제 (2,000만원)를 하지 않기 때문에 대출 한도가 더 많이 나오고, 금리가 낮습니다. 또한, 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 중에서 상환방식을 선택할 수 있습니다.
더불어, 디딤돌 대출을 받은 후에는 추가 집을 구매해도 대출이 회수되지 않습니다.
디딤돌 대출로 주택담보대출을 신청하는 방법은 다음과 같습니다.
- 인터넷 신청: 주택금융공사의 홈페이지에서 ‘디딤돌 대출 신청’을 클릭하여 신청합니다.
- 상담정보 입력: 공동/금융인증서 (구 공인인증서)로 로그인 후, 상담이 필요한 필수/선택 항목을 입력합니다.
- 전화상담: 주택금융공사의 상담원이 전화를 걸어 대출상담을 진행하고, 대출신청에 필요한 구비서류를 안내해줍니다.
- 서류 제출: 안내받은 서류를 홈페이지 (인터넷금융서비스), 스마트주택금융 어플, HF톡 내 간편서류 제출 기능을 통해 직접 서류를 업로드하면 심사가 진행됩니다.
- 심사 및 승인: 주택금융공사의 심사를 거쳐 승인된 결과가 문자메세지로 발송되며, 심사내역은 홈페이지 내 마이페이지를 통해서 확인 가능합니다.
- 은행 방문 및 대출금 수령: 취급금융기관에 가서 대출계약과 근저당 관련 서류를 작성하고 대출받은 돈을 가져갑니다.
이러한 방법으로 인터넷을 통해 주택금융공사에서 주택담보대출을 신청할 수 있습니다. 하지만, 신청 시점에서 무주택자가 되어야 하며, 심사 기간은 2~3주 정도 소요됩니다. 따라서, 신청하기 전에 이 점들을 고려해야 합니다.
또한, 조정대상지역에서 1주택자 주택담보대출을 통해 집을 구입하려면 기존 주택을 2년 내 처분하고 신규 구입주택에 1년 내 입주해야 합니다.
2. 정책금융(특례보금자리론)을 통해서 주택담보대출 받는 방법
정책금융을 활용해서 1주택자 주택담보대출을 받는 방법은 다음과 같습니다:
- 대출 신청: 한국주택금융공사의 홈페이지에서 ‘특례보금자리론’을 클릭하여 신청합니다.
- 신청대상 확인: 민법상 성년인 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)이며, 한국신용정보원 신용정보관리규약 해당사항이 없고 CB점수가 271점 이상인 경우에 신청할 수 있습니다.
- 대출요건 확인: 6억원 이하의 공부상 주택을 소유하고 있어야 하며, 부부합산 연소득이 1억원 이하인 경우에 대출을 받을 수 있습니다. LTV는 최대 70%, DTI는 최대 60%로 적용됩니다. 기존 대출이 있어도 DSR은 적용받지 않습니다.
- 대출한도 및 만기 설정: 대출한도는 최대 5억원이며, 대출 만기는 10, 15, 20, 30, 40, 50년 중 선택할 수 있습니다. 단, 만기가 40년, 50년인 경우에는 특정 조건을 충족해야 합니다.
- 상환방식 선택: 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 중에서 선택할 수 있습니다.
이러한 방법으로 정책금융을 활용해 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 하지만, 신청 시점에서 무주택자가 되어야 하며, 심사 기간은 2~3주 정도 소요됩니다. 따라서, 신청하기 전에 이 점들을 고려해야 합니다.
3. 시중 은행에서 주택담보대출을 받는 방법
시중 은행에서 1주택자 주택담보대출을 받는 방법은 다음과 같습니다.
- 대출 신청: 은행의 홈페이지나 인터넷 뱅킹, 모바일 앱 등을 통해 대출을 신청할 수 있습니다.
- 신용등급 확인: 은행은 대출 신청자의 신용등급을 확인합니다. 이때, 신용등급이 높을수록 대출 가능한 금액이 높아지고, 금리가 낮아집니다.
- 대출 한도 및 금리 조회: 은행은 대출 가능한 한도와 금리를 조회합니다. 이때, 은행별로 대출 한도와 금리가 다르므로 여러 은행의 조건을 비교하는 것이 좋습니다.
- 대출 실행: 대출 조건에 동의하면, 은행은 대출을 실행합니다.
이러한 방법으로 시중 은행에서 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 하지만, 대출을 받기 전에 자신의 신용등급과 직업, 이용중인 비율, 은행별 우대조건 등을 비교하고 가장 유리한 조건의 상품을 선택하는 것이 중요합니다.
또한, 세입자 동의를 받을 수 있더라도 은행에서 제공하는 비율 이상으로 대출을 이용중인 경우에는 다른 금융사의 상품을 찾아야 합니다.
카카오뱅크 등의 인터넷 뱅킹 서비스를 이용하면, 챗봇과의 대화를 통해 간단하게 대출 신청 과정을 진행할 수도 있습니다. 이 경우, 한도와 금리 조회부터 시작하여 챗봇의 몇 가지 질문에 답하면서 대출 실행까지 진행됩니다.
4. 보험사를 통해서 주택담보대출을 받는 방법
보험사를 통해 1주택자 주택담보대출을 받는 방법은 다음과 같습니다.
- 대출 신청: 보험사의 홈페이지나 인터넷 뱅킹, 모바일 앱 등을 통해 대출을 신청할 수 있습니다.
- 신용등급 확인: 보험사는 대출 신청자의 신용등급을 확인합니다. 이때, 신용등급이 높을수록 대출 가능한 금액이 높아지고, 금리가 낮아집니다.
- 대출 한도 및 금리 조회: 보험사는 대출 가능한 한도와 금리를 조회합니다. 이때, 보험사별로 대출 한도와 금리가 다르므로 여러 보험사의 조건을 비교하는 것이 좋습니다.
- 대출 실행: 대출 조건에 동의하면, 보험사는 대출을 실행합니다.
보험사의 주택담보대출은 은행의 주택담보대출과 유사하지만, 몇 가지 차이점이 있습니다.
● DSR (총부채원리금상환비율): 은행은 DSR이 40%로 적용되지만, 보험사의 경우에는 DSR 50%로 적용되고 있습니다. 그래서 한도 비율이 은행에 비해 높아서 은행에서 안되셨던 분들도 보험사로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
● LTV (Loan to Value, 주택담보대출비율): 1주택자 기준 규제지역 주택 시세의 50%, 비규제지역 주택 시세의 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 참고로, 2주택자 이상 주택담보대출은 비규제 지역은 60%, 규제지역은 30%만 가능합니다.
● 금리: 보험사 주택담보대출의 금리는 4% 후반 ~ 5%대로 신용점수와 자체 등급에 따라 차등 적용되고 있습니다.
이러한 정보들을 통해 자신의 상황에 맞는 대출 한도와 조건을 파악할 수 있습니다. 하지만 실제 대출 가능 금액은 보험사의 심사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 정보를 얻기 위해서는 보험사에 문의하는 것이 좋습니다.
1주택자 주택담보대출을 받기 위해 준비할 서류는?
1주택자 주택담보대출을 받기 위해 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.
● 부동산 (담보물) 소유 여부를 확인하기 위한 서류: 등기부등본이나 매매계약서 사본. 등기권리증은 담보로 하는 부동산의 소유여부를 증빙하기 위한 서류입니다.
● 신청인의 신분 증명을 위한 서류: 신분증, 인감도장, 인감증명서 2통, 주민등록등본 2통, 주민등록초본 1통 (최근 5개년 주소변동 이력 포함), 가족관계증명서 1통. 이들은 대출을 받는 사람의 신분을 확인하고 가족을 비롯한 세대원의 정보를 확인하기 위한 자료입니다.
● 임대를 놓은 경우 필요한 서류: 전입세대열람내역서 (담보소재지), 임대차계약서 사본. 임대한 경우에는 그 임대한 사실을 증명할 수 있는 자료가 필요합니다.
● 차주의 상환능력 확인: 재직증명서 원본 (회사직인날인), 근로소득원천징수영수증 (회사직인날인/2개년치) 또는 소득금액증명원 (2개년치). 은행 입장에서는 대출을 받는 차주가 상환능력이 되는지 반드시 체크해야합니다.
● 공동명의인 경우 (공동소유자): 신분증, 인감도장, 인감증명서 2통, 주민등록등본 1통, 주민등록초본 1통 (최근 5개년 주소변동 이력 포함), 세대원동의서 작성 필수 (대출신청일 현재 기준 ‘주민등록등본’상 본인, 배우자, 자녀, 직계비속), 신분증.
이러한 서류들은 대출 신청 시 필요하며, 은행마다 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있으니 실제 신청하기 전에 반드시 해당 은행에 문의하여 체크하시는 것이 좋습니다.
1주택자 주택담보대출로 집 살 때 주의 사항
1주택자 주택담보대출을 받아서 집을 살 때 주의할 사항은 다음과 같습니다.
● 신용등급 확인: 대출 신청 전에 자신의 신용등급을 확인하고, 필요하다면 신용등급을 개선하는 노력을 해야 합니다.
● 부동산 시세 확인: 원하는 주택의 부동산 시세와 실거래가를 꼼꼼히 조사하고, 대출 계획을 세우는 것이 중요합니다.
● 대출 한도 및 금리 비교: 여러 은행의 대출 한도와 금리를 비교하여 가장 유리한 조건의 상품을 선택해야 합니다.
● 규제지역 확인: 투지과열지구와 조정대상지역에서 1주택자 주택담보대출을 받기 위한 특별한 조건이 있습니다. 예를 들어, 6개월 이내에 기존 주택을 처분하고, 6개월 이내에 신규주택으로 전입해야 합니다.
● 기존 주택 처분 기한 확인: 규제지역 내 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 실행할 때 지켜야 하는 기존 주택 처분 기한과 새 주택 전입 기한을 확인해야 합니다. 현재는 기존 주택 처분 기한이 2년으로 완화되었습니다.
● 대출 상환 계획 세우기: 대출을 이용해 주택을 구입하게 되면 장기로 상환 계획을 수립해야 합니다.
이러한 사항들을 고려하여 대출 신청을 하면, 더욱 안전하게 주택담보대출을 이용할 수 있습니다.
지금까지 1주택자 주택담보대출 종류 및 받는 방법에 대해서 말씀드렸습니다. 감사합니다.
